La vivienda en España: más allá de los mitos.

La vivienda en España: más allá de los mitos.

Introducción

El problema de la vivienda en España se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de los ciudadanos españoles. Y en este caso hablamos, evidentemente, de una preocupación más que fundamentada. El precio medio de venta de vivienda (por m2) ha aumentado un 15,8% interanualmente (respecto a junio de 2025). También sigue aumentando el precio medio de alquiler, creciendo en este caso, un 4,2% interanual (también respecto a junio de 2025) (https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/).

Si tomamos como años base, años anteriores, podremos ver con mayor perspectiva el problema al que nos referimos. Sin embargo, no es objetivo de este artículo el presentar los datos del aumento medio del precio alquiler o de venta para exponer que existe un problema o cuantificar su magnitud. Pues eso es ampliamente reconocido y existen fuentes suficientes para corroborarlo. Lo que se busca es aportar ciertas nociones teóricas y comprobaciones empíricas para que cualquiera disponga de honestidad intelectual pueda poner el foco del problema en el lugar correcto.

La economía es una ciencia de la acción humana, englobada en las ciencias sociales. Y como ciencia social que es, estudia cuestiones que protagoniza el ser humano y que afectan al ser humano. Por ello, es común toparse con personas que emiten juicios sobre fenómenos económicos sin haber estudiado la materia. Sin embargo, esto no debe frustrar al economista, ya que como digo, estos fenómenos repercuten directamente sobre ellas y las más “curiosas” o “socialmente implicadas” se verán en la necesidad de posicionarse. Este artículo va dirigido a ellas para que, sin necesidad de ser un profundo estudioso de la materia, puedan comprender la causa de uno de los problemas más importantes de las últimas dos décadas.

Conceptos básicos.

Antes de comenzar con el análisis, es fundamental exponer una breve explicación de conceptos que pueden parecer tan sencillos como malentendidos son por la gran mayoría de la población. Esto sale a relucir en sus conclusiones.

Precio.

Un precio (de mercado) es un punto medio entre valoraciones de oferentes y demandantes. Desde la economía puede interpretarse como una señal: indica que recursos son más valorados, más escasos y nos ayuda apreciar la devaluación del “dinero”. Lo que debe entenderse es que el precio refleja situaciones reales, no es una situación real en sí misma. Esto quiere decir que no por modificarlo arbitrariamente vamos a cambiar esta situación real. Si hay menos panes, el precio sube. Si tenemos los mismos panes y la demanda de panes aumenta, el precio sube. Si el gobierno emite más “dinero” de lo que aumenta la demanda del mismo (esto es una simplificación válida para este artículo), muchos precios suben (la moneda vale menos). Si el rey o el primer ministro reducen ese precio artificialmente, por decreto, la realidad no ha cambiado. Lo que ha hecho incrementar ese precio, sigue estando presente. Y no sólo sigue estando presente sino que sufrirá un efecto “multiplicador” debido a ese control.

Control de precios.

El control de precios (vamos a centrarnos en los precios máximos) distorsiona el faro de luz que hace que los agentes del mercado se coordinen. Un precio puede subir por razones monetarias (no me centraré en ellas en este artículo) o por lo que podemos denominar escasez relativa: una oferta insuficiente para su correspondiente demanda (ya sea por un incremento de la demanda, una reducción de la oferta o ambas). Es la segunda la que va a ser tratada en este ensayo. Si el precio sube por esta razón (escasez relativa), quien ha comprendido el anterior apartado se habrá dado cuenta de que por fijar un precio máximo, por debajo del de mercado, no van a construirse más casas ni va a reducirse la demanda de las mismas: la realidad es la misma, pero algo distinta.

Es algo distinta porque, en un mercado donde hay escasez relativa (la demanda supera a la oferta), donde el precio de mercado es X, la fijación artificial de un precio X-1 (menor que el precio X) lo que hace es por un lado, reducir (o al menos dar incentivos para no aumentar) la oferta y por otro, incentivar demanda adicional. Imaginemos una ciudad donde hay una oferta de 100 viviendas. Por otro lado, tenemos 150 demandantes. Por lo que el precio medio se sitúa en X. El gobierno dictamina que el precio no puede exceder X-1. El resultado es que el precio X, que transmitía la información (de escasez relativa) a otros posibles oferentes (para poner más vivienda en el mercado) ya no la transmite y por tanto, reduce los incentivos para que esto ocurra. No solo hará que la oferta no se incremente, si no que, probablemente (dependiendo de cuán lejos esté el precio fijado artificialmente del precio de mercado) hará que las 100 viviendas que se ofertan, pasen a ser 90, por ejemplo. Y además, incentivará a que en lugar de 150 postores o demandantes, haya 160 o 170. Es decir, se ha magnificado esta descoordinación.

Desde la teoría podemos concluir que cualquier control arbitrario de precios agrava la escasez relativa y da lugar a ulteriores problemas. Para los que tengan un “ansia empírica” y no “se conformen sólo con teoría” (aunque sea el proceder de esta ciencia), pueden investigar los casos del Antiguo Egipto1, Sumeria, Babilonia, China antigua, India antigua, Grecia clásica (especialmente Atenas), República Romana, Imperio Romano (especialmente bajo Diocleciano), Imperio Bizantino, Europa medieval, Francia del Antiguo Régimen, Revolución Francesa, Inglaterra, Estados Unidos, Alemania y la Unión Soviética… O quizás, más recientes como el de Berlín o Barcelona. Más allá de estos casos, una teoría bien formulada, como es la expuesta aquí de forma resumida, ya nos faculta para inferir lo que pasará en cualquier tiempo y espacio en el que se implanten estos controles de precios.

1. Schuettinger, Robert L., y Butler, Eamonn F. 4000 años de control de precios: cómo no combatir la inflación. Unión Editorial.

Oferta y demanda.

Por mucho que se repitan las palabras “oferta y demanda” en diversos contextos, es pertinente exponer claramente que contiene esta ley, pues por increíble que pueda parecer, muchos de los que las mencionan una y otra vez estos términos, no la conocen, o al menos, eso denotan sus análisis.

La ley de oferta y demanda nos dice que el precio los bienes económicos2 se comporta de la siguiente manera: Si se incrementa la oferta respecto a la demanda, baja el precio; si se reduce, sube el precio; si se incrementa la demanda respecto a la oferta, sube el precio; si se reduce, baja el precio.

Esto es Ceteris Paribus (manteniéndose todo lo demás constante). Cuando decimos “todo lo demás”, nos referimos a variables que puedan influir en este comportamiento, es evidente que no “todo” va a permanecer constante. Si incrementa la oferta de tartas y paralelamente a la autoridad monetaria le da por “imprimir” cantidades ingentes de moneda, es probable que el precio de las tartas, no se reduzca (porque el poder adquisitivo de la moneda ha caído). Aquí entrarán algunos intelectuales (no de la economía, por supuesto) para decirnos que “la ley de oferta y demanda no opera en las tartas porque hay una mayor oferta de tartas y el precio ha subido”. A esto nos referimos cuando decimos Ceteris Paribus: puede incrementarse la oferta o reducirse la demanda y no bajar el precio porque existen otras variables que han “neutralizado” ese efecto.

Esta explicación ya construye una buena base para comprender donde yerran los que repiten argumentos como los que iré abordando en los siguiente apartados.

2. Un bien económico es cualquier cosa material o inmaterial que un individuo considera útil y capaz de satisfacer una necesidad. Su característica definitoria es que debe ser escaso; es decir, su disponibilidad es menor que la demanda, lo que obliga a las personas a racionarlo y elegir

Principales Mitos

La ley de oferta y demanda no opera con la vivienda.

Uno de los primeros mitos que refutaré es: “la ley de oferta y demanda no funciona con la vivienda porque a partir de los 2000, se construyó mucha vivienda y su precio no bajó”. Aunque también se exponen otros argumentos para defender la primera parte de esta afirmación, este es el más repetido y en que me detendré de forma breve, aunque no requiere de mucha explicación.

Los que hayan repetido esta afirmación, habiendo leído lo anterior, comprenderán que precisamente a partir de los años 2000, no existe ceteris páribus: nos encontrábamos en medio una gran expansión de crédito. No es necesario entrar, evidentemente, en cuestiones monetarias, pero seguro que al lector le sonará “la burbuja inmobiliaria”, cuyo origen es bancario. Aunque no explicaré ese origen (no tengo intención de que el artículo sea técnico), importante es que el lector se abstenga de aseverar que “la ley de oferta y demanda no opera con la vivienda” si no comprende o no tiene en cuenta esta burbuja, su causa y sus consecuencias.

En definitiva, sí, se incrementa la oferta, pero hay otra variable que contrarresta el efecto de ese incremento (por eso el precio sube).

Especulación

Otro de los mitos más extendidos es que “la vivienda se encarece por la especulación”. Especulación deriva de speculae (torres de vigilancia romanas que permitían avistar a enemigos con antelación), lo que nos da indicios del significado de esta palabra: actuar hoy, esperando un beneficio futuro. Esto es aplicable a la generalidad de la acción humana, todos actuamos ahora esperando algún tipo de beneficio en el futuro. En el ámbito económico podríamos definirla como la realización de una operación comercial de compra (de cualquier activo), esperando realizar una venta futura por un precio mayor, obteniendo beneficio.

Imaginemos una ciudad donde todos los años, en el mes de diciembre, caen fuertes nevadas. José (un habitante de la ciudad), meses antes contacta con proveedores de otro país y compra un cargamento de palas para quitar la nieve. Planea vender cada unidad por un precio superior al que la ha comprado, cubriendo una necesidad que espera, la población tenga cuando caigan las nevadas. José ha especulado, ha comprado barato, para vender caro, previendo unas circunstancias futuras. Ello no ha encarecido las palas en la ciudad , pues Juan, Pedro o cualquiera de la ciudad, puede haber hecho lo mismo que José pero vendiendo las palas más baratas (para competir con él). Esto ha permitido que cuando caigan las nevadas, la ciudad tenga disponibles múltiples palas.

En toda actividad comercial existe especulación, sino, no dispondríamos de ningún bien o servicio.

“No es por la benevolencia del carnicero, del cervecero y del panadero que podemos contar con nuestra cena, sino por su propio interés" (Adam Smith).

Mucha gente cree que esto puede encarecer un bien de forma sistemática o cuasi perpetua, como ha ocurrido con la vivienda. Sin embargo, para ello tendríamos que encontrarnos en un supuesto donde concurran las siguientes circunstancias:

-Un mercado donde la demanda exceda la oferta: sin esta condición, los oferentes no pueden encarecer de “sobremanera” un bien, los demandantes tendrían más opciones y más baratas. Luego, quienes afirman que no estamos ante un problema de oferta y demanda sino de especulación, incurren en una grave contradicción.

-Un mercado con elevadísimas barreras de entrada: Para que un bien se encarezca de la manera en que lo ha hecho la vivienda, es condición necesaria que esa oferta (menor que la demanda) no pueda o tenga muy pocos incentivos para incrementarse. Esto es, que aún subiendo tanto el precio de la vivienda y por tanto los ingresos de quien la oferta, los costes de entrar al mercado sigan siendo mucho mayores de esos ingresos previstos. Esto permitiría que los oferentes actuales puedan incrementar significativamente el precio.

Que comprenda el lector, el político, el activista o el sindicalista, que sin que concurran estas dos circunstancias, no pueden culpar a la especulación. Por tanto, si aún después de leer este artículo quieren seguir manteniendo su narrativa, no debieran negar ninguna de ellas. Posteriormente se abordarán las razones de porqué el problema son los dos puntos expuestos y no la especulación en sí misma.

La vivienda como bien inelástico y su comportamiento.

Otro argumento erróneo que suele esgrimirse para centrar el problema en la especulación sostiene que «la demanda de vivienda es inelástica, por lo que los oferentes pueden incrementar el precio sin límite alguno».

Que un bien posea una demanda inelástica significa que las variaciones en su precio provocan cambios proporcionalmente menores en la cantidad demandada. Por ejemplo, un incremento del precio del 10 % da lugar a una reducción de la cantidad demandada inferior al 10 %. En otras palabras, aunque el precio aumente, la demanda apenas disminuye. Esta característica suele atribuirse a bienes de primera necesidad, como la vivienda, ya que las personas siguen necesitándolos incluso cuando su precio se incrementa.

Si se admite esta premisa y, al mismo tiempo, se afirma que construir más viviendas no reduce su precio, se incurre en una contradicción. Si la demanda responde poco a las variaciones del precio, las viviendas adicionales solo podrán encontrar comprador mediante una reducción del precio suficiente para hacerlas atractivas para nuevos demandantes o para quienes antes no estaban dispuestos a adquirirlas. Precisamente porque la demanda es inelástica, un aumento de la oferta tenderá a traducirse en una reducción del precio, mientras que la cantidad demandada aumentará en menor medida. No se está exponiendo una revolucionaria contribución a la ciencia económica, pues esto es una explicación propia de un curso de introducción a la economía: si un bien posee una demanda inelástica y su oferta se incrementa, el precio tiende a caer significativamente.

Podrían abordarse diversas cuestiones en esta línea, pero serán tratadas en siguientes apartados. La intención de este es exponer la incongruencia que supone afirmar que la vivienda posee una demanda inelástica y que por eso, incrementar la oferta no reduce el precio.

La concentración de la oferta.

Bastante utilizado también es el argumento “cada vez las viviendas están en menos manos y eso hace que tengan un poder de mercado que les permite elevar los precios”. Más allá de discutir la idea de si esa concentración es real y cuantificarla para concluir si supone o no un problema, vamos a exponer los yerros teóricos de los que adolece esta idea.

Y es que implícitamente, la gran mayoría de mitos refutados asumen una oferta completamente rígida y sin saberlo, ponen el foco en el verdadero problema. Es casi propio del delirio, tratar de insinuar que existe un monopolio u oligopolio en el mercado de la vivienda en España, pero aun así, esto no es suficiente para señalarlo como problema principal. La cuestión no es si existe o no un monopolio, es la capacidad de ese “monopolista” para implantar un precio de monopolio o, en otros términos, de incrementar el precio que se daría en el mercado. Ese monopolista, tendría esta ilimitada capacidad únicamente si existen unas barreras de entradas tan altas que nunca pudiesen entrar nuevos oferentes al mercado.

Luego, a pesar de que evidentemente no hablamos de oligopolio ni de monopolio, el argumento de la concentración de la oferta trata de argumentar como si así sucediese. Es decir, parten de que existe una mayor concentración de los propietarios de vivienda y a partir de ahí comienzan a describir comportamientos propios de un monopolio u oligopolio. Siguen teniendo que admitir implícitamente que la oferta es rígida, pero no acaban de ver que detrás de esto, se encuentra el verdadero problema.

La finitud del suelo.

Que el suelo sea finito no supone condición suficiente para que la vivienda se encarezca de forma perpetua dejando de ser accesible para gran parte de la población. Quien acuña este argumento bien como complementario al de la especulación o como contrario a la construcción de vivienda parece no comprender que los avances en la industria de la construcción permiten elaborar edificios con más de dos o tres plantas. Evidente es que el suelo es finito, pero en el plano de la construcción de viviendas, lo es en horizontal, no en vertical.

La limitación de la altura de construcción, así como otras regulaciones que posteriormente se comentarán, actúa como barrera de entrada para oferentes de vivienda. Hay ciertos costes en los que se incurrirá independientemente de cuantas viviendas o pisos se construyan (compra del solar, permisos, estudios geotécnicos y topográficos, honorarios de arquitectura e ingeniería, utilización de equipos…), es lo que se conoce en economía como “costes fijos”. Cuantas más unidades de un bien se fabriquen, en este caso viviendas, esos costes fijos van a “repartirse” entre más unidades. Esto es, grosso modo, lo que se conoce como “economías de escala”, se reduce el coste unitario de cada vivienda y se constituye un incentivo más para acometer una inversión (en este caso, la construcción de un edificio).

Además, la construcción en los extrarradios acompañada de un ulterior refuerzo del transporte (que de seguro podrá ser satisfecho en el mercado, como cualquier otra necesidad), ha de ser también considerada como una solución perfectamente plausible.

En suma, si no se quiere limitar el número de personas que pueden residir en las ciudades (espero que no sea esa la intención), limitaciones como la de altura a la construcción continuarán presionando al alza los precios. Tendrán quienes arguyen que “los edificios tan altos no le gustan para su ciudad” por estética, poner en una balanza sus gustos estéticos personales y la accesibilidad de vivienda para quienes quieren residir en esa ciudad.

Vivienda Vacacional.

El turismo y en particular la vivienda vacacional se han convertido en uno de los principales culpables mediáticos del problema de vivienda. Sin embargo, esto adolece de uno de los principales fallos de base que suelen cometerse al analizar fenómenos económicos: “quedarse en lo que se ve e ignorar lo que no se ve”.

El razonamiento, a priori correcto, es el siguiente: las viviendas que se destinan al uso vacacional, no se destinan al residencial, reducen la oferta y agravan el problema”. Esto parte de la idea de que, en las condiciones actuales, toda, o al menos gran parte, de la vivienda destinada a vivienda vacacional sería destinada a vivienda residencial si se prohibiera o limitara el primer uso. Se dan por supuesto comportamientos e intenciones humanas futuras, sin fundamentación alguna. Es posible que si no se le permite a un propietario alquilar en vivienda vacacional, no quiera hacerlo en residencial y quiera destinarla a otros usos. Sin embargo, no es este el principal fallo que cometen quienes señalan la vivienda vacacional.

Y es que carecen de análisis empresarial. Se da por supuesto que la vivienda vacacional es de facto, más rentable que la vivienda residencial y por eso los propietarios, “en masa”, quieren destinar sus viviendas a este uso. Todo ello en un contexto donde los precios de los alquileres residenciales alcanzan precios nunca antes vistos y por tanto, ingresos crecientes en la misma magnitud. Lo que supone una gran contradicción.

Aunque es cierto que la vivienda vacacional ofrece potencialmente una mayor facturación (mayores ingresos), también supone unos mayores costes ya que requiere de una gestión activa. Además, está sujeta a una incertidumbre derivada del nivel de ocupación, es decir, no supone, ni mucho menos, ingresos fijos. Por tanto, no en todos los casos será la vivienda residencial menos atractiva en términos de rentabilidad en las condiciones actuales (aunque habría que analizar cada caso en particular). Donde realmente ha de ponerse el foco es en los motivos que llevan a muchos propietarios a preferir destinar su vivienda a vacacional antes que a residencial ante el incremento de precios que vivimos en la segunda.

Es también de interés mencionar en este apartado a una de las conclusiones a las que llegan los autores Daniel Fernández, Felipe Bosch, Iván Raja y Gonzalo Melián en el estudio: Turismo y vivienda en Canarias: ¿Amigos o enemigos?. Y es que tras un análisis de correlación entre el número de viviendas vacacionales y el precio del alquiler residencial determinan que:

“La relación entre un alto porcentaje de vivienda turística en un municipio y el incremento en el precio de la vivienda es, en el mejor de los casos, una relación muy débil. La práctica totalidad de municipios de Canarias muestran una incidencia nula del alojamiento turístico en el crecimiento en el precio de la vivienda.”

Muy oportuno para nuestro análisis es que este estudio se centre en Canarias, La comunidad autónoma con mayor proporción de viviendas vacacionales por habitante, ya que nos permite inferir si es este realmente uno de los causantes de esta crisis habitacional a nivel nacional. En términos estadísticos, sería cuanto menos atrevido, afirmar que dos variables que apenas se correlacionan entre sí, son causa y efecto. Y aunque pueda argüirse que ese incremento de vivienda vacacional no afectaría de forma instantánea en los precios y por eso no puede apreciarse correlación, esta es tan débil que como mínimo, debemos concluir que no es el causante principal del problema.

Un ejercicio tan simple como ilustrativo para demostrar que la vivienda turística no es el causante (al menos principal) del incremento del precio de la vivienda es el siguiente:

Datos

-Incremento de población en canarias en los últimos 5 años ≈ 100.000 personas (ISTAC), derivado principalmente de un saldo migratorio positivo.

-Tamaño medio del hogar en canarias = 2,5 personas/vivienda (INE)

-Número total de viviendas turísticas ≈ 50.000

Ejercicio

Supongamos que absolutamente todas las viviendas turísticas pudieran ser destinadas para alquiler residencial (sin tener en cuenta lo que sus propietarios quisieran hacer, digamos que las expropiamos).

Si dividimos el incremento de la población en los últimos 5 años, por el tamaño medio del hogar (100.000/2,5), tenemos que para ese incremento poblacional serían necesarias unas 40.000 viviendas

Es decir, que destinando el total de vivienda vacacional existente en Canarias al alquiler residencial (de forma coactiva y obviando que muchas de estas no se sitúan justamente donde querrían vivir esos nuevos residentes) podríamos cubrir aproximadamente el incremento de población de los últimos 5 años.

¿Qué debería hacerse posteriormente?, cuando ya se hayan destinado absolutamente todas estas viviendas turísticas a cubrir esos incrementos en la demanda de vivienda residencial, ¿Cómo se cubrirán los futuros incrementos sin construir?

Vivienda vacía.

De la misma manera se ha utilizado el argumento de la vivienda vacía. Que proclama (o al menos eso se da a entender) que existe un número suficiente de viviendas vacías (allí donde se demandan) para cubrir esta demanda, aliviar los precios y hacer este bien más accesible.

Primero, entremos brevemente a analizar el argumento cuasi conspirativo e infundado de que existen una serie de tenedores que están esperando, no se sabe exactamente hasta cuando, a sacar sus viviendas al mercado y obtener mayor beneficio. Es decir, en un contexto de históricos niveles de precios y una constante incertidumbre en este mercado (donde casi cada día se proponen en el parlamento controles de precios y otras medidas similares), existen oferentes que siguen “aguantando” una considerable cantidad de vivienda en perfecto estado y en lugares demandados (donde se reitera, se están dando precios históricamente altos) para vender en un futuro, debe ser muy lejano (pues este argumento lleva siendo repetido en los últimos años). Reformulando y explicitando la conclusión: una gran cantidad de tenedores deciden no vender sus viviendas en perfecto estado y altamente demandadas (por las que podrían obtener beneficios extraordinariamente altos en el contexto actual) para esperar un futuro incierto donde ese bien que quieren vender está siendo constantemente amenazado y constituye una de las principales preocupaciones tanto de la población como del gobierno y opositores. O concluímos que una gran cantidad de tenedores han sido poseídos por una especie de afición al riesgo o deberemos revisar estas afirmaciones.

Sin embargo, aunque ya desde el planteamiento teórico inicial, podemos determinar que este argumento, tal y como se ha formulado, carece de sentido: pues una gran cantidad de inversores estarían siguiendo una estrategia un tanto “extraña”, pasemos a la parte empírica para reafirmar que este, tampoco es el causante del problema de vivienda.

Uno de los documentos más completos y recientes para analizar la cuestión de la vivienda vacía en España es el publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el marco de los Censos de Población y Viviendas 2021. Este estudio introduce una metodología novedosa respecto a censos anteriores al elaborar la clasificación de las viviendas a partir de registros administrativos y, en particular, del consumo eléctrico registrado durante un año completo. Según sus resultados, en España existían a 1 de enero de 2021 un total de 26.623.708 viviendas, de las cuales 3.837.328 fueron catalogadas como viviendas vacías, lo que representa el 14,4 % del parque residencial nacional. Asimismo, el estudio identifica otras 2.514.511 viviendas de uso esporádico, diferenciándolas expresamente de las viviendas vacías. Estas cifras constituyen la principal referencia estadística utilizada en el debate público sobre esta cuestión.

Ahora bien, conviene detenerse en qué entiende exactamente el INE por vivienda vacía, ya que la propia definición empleada impide interpretar esta cifra como si representara un stock de casi cuatro millones de viviendas plenamente disponibles para incorporarse de inmediato al mercado. La clasificación no se realiza mediante inspecciones físicas ni evaluaciones sobre el estado de conservación o habitabilidad de los inmuebles, sino exclusivamente a partir del consumo eléctrico registrado durante el año anterior. En concreto, el INE considera vivienda vacía aquella que carece de contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo anual es inferior al que tendría una vivienda media de ese mismo municipio ocupada durante aproximadamente quince días al año. En consecuencia, esta categoría engloba realidades muy diversas: viviendas pendientes de rehabilitación, inmuebles heredados, viviendas inmersas en procedimientos judiciales, viviendas sin suministro eléctrico o incluso inmuebles que, por su estado de conservación, difícilmente podrían incorporarse al mercado residencial sin una inversión previa. Es decir, el estudio cuantifica viviendas con un consumo eléctrico prácticamente inexistente, pero en ningún caso afirma que todas ellas sean viviendas plenamente habitables y disponibles para satisfacer la demanda existente. Además, el propio INE advierte de que esta clasificación basada en el consumo eléctrico mantiene todavía carácter provisional.

Más reveladora aún resulta la distribución territorial de estas viviendas. Si el problema del acceso a la vivienda se debiera fundamentalmente a la existencia de un enorme parque de inmuebles deliberadamente retenidos en las zonas donde la demanda es más intensa, cabría esperar que la mayor parte de las viviendas vacías se concentrara precisamente en las grandes áreas metropolitanas. Sin embargo, los datos muestran el patrón contrario. Los municipios de menos de 10.000 habitantes, donde reside únicamente el 20,3 % de la población española, concentran el 45,0 % de todas las viviendas vacías y presentan porcentajes de vivienda vacía que alcanzan el 33,3 % en los municipios de menos de 1.000 habitantes y el 21,6 % en aquellos con entre 1.000 y 10.000 habitantes. En cambio, las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde vive el 23,8 % de la población, únicamente concentran el 10,5 % del total de viviendas vacías, presentan una tasa del 7,5 % sobre su parque residencial y apenas 3,6 viviendas vacías por cada cien habitantes, el valor más reducido de todas las categorías municipales analizadas por el INE.

La misma conclusión se observa al analizar individualmente las principales ciudades españolas. Madrid registra un porcentaje de viviendas vacías del 6,3 %, Barcelona del 9,3 %, Sevilla del 7,5 % y Zaragoza únicamente del 4,6 %. Incluso entre las grandes ciudades con mayores porcentajes, como Santa Cruz de Tenerife (17,3 %), Vigo (15,1 %) o A Coruña (14,7 %), las cifras distan mucho de respaldar la idea de que exista un inmenso volumen de viviendas permanentemente desocupadas capaz de resolver, por sí solo, los problemas de acceso a la vivienda mediante su simple incorporación al mercado. Más bien, los datos reflejan que allí donde la presión de la demanda es mayor y el mercado inmobiliario se encuentra más tensionado es precisamente donde la proporción de viviendas vacías resulta, en términos generales, más reducida.

Por otro lado, quienes sostienen que la vivienda vacía es uno de los causantes del problema habitacional, deberán explicarnos porque en la gran mayoría de ciudades donde el incremento de precio es más acusado, el porcentaje de viviendas vacías desciende o se encuentra, en muchas ciudades, en mínimos históricos.

Si el lector lo cree oportuno, puede realizar el mismo ejercicio que se realizó en el anterior apartado: que suponga que todas las viviendas vacías en las grandes ciudades pudiesen ser expropiadas y puestas en el mercado. Y que compare ese número con el incremento de la población y de los nuevos hogares. Llegará a una conclusión similar.

El problema real.

Demanda.

Gráfico 1: Incremento de la población por C. Autónoma  (Pulsar en el título para ver gráfico)

 Fuente: elaboración propia con datos del INE

Desde comienzos de la década de 1970, el crecimiento demográfico en España ha sido muy desigual entre comunidades autónomas. Las mayores tasas de incremento se concentran en los archipiélagos, el arco mediterráneo y la Comunidad de Madrid. Islas Baleares ha multiplicado por más de 2,3 su población (+134,5 %), seguida de Canarias (+100,7 %), la Región de Murcia (+90,7 %), la Comunidad de Madrid (+89,1 %) y la Comunitat Valenciana (+76,3 %). También destacan Cataluña (+59,1 %), Navarra (+46,6 %) y Andalucía (+44,8 %). En el extremo opuesto se encuentran Galicia (+1,4 %), Asturias (-3,5 %), Extremadura (-9,9 %) y Castilla y León (-10,0 %), que han experimentado un crecimiento muy reducido o incluso una pérdida de población. En conjunto, el gráfico muestra un claro desplazamiento de la población hacia determinadas áreas del litoral, los archipiélagos y los principales polos económicos del país, frente a la pérdida o estancamiento demográfico de buena parte del interior peninsular.

Este proceso responde a una combinación de factores económicos, laborales y turísticos. Las regiones que han concentrado una mayor actividad económica, creación de empleo y atractivo turístico han tenido una mayor capacidad para atraer población, tanto procedente de otras comunidades autónomas como del extranjero. Esta tendencia se ha intensificado especialmente durante las últimas décadas. De hecho, durante los últimos veinticinco años, el crecimiento demográfico español ha estado impulsado en gran medida por la inmigración internacional. Sin esta aportación, el crecimiento de la población habría sido mucho más reducido, debido al envejecimiento demográfico y a las bajas tasas de natalidad. Además, esta inmigración tampoco se ha distribuido de manera homogénea, sino que se ha concentrado principalmente en las grandes áreas metropolitanas y en las regiones con mayor actividad económica y turística, como Madrid, Cataluña, la Comunitat Valenciana, Murcia, Andalucía, Canarias e Islas Baleares.

Este fenómeno resulta especialmente relevante para analizar la evolución del mercado de la vivienda. Allí donde la población ha crecido con mayor intensidad, la demanda potencial de vivienda también ha aumentado, mientras que en aquellas zonas donde la población se ha estancado o incluso ha disminuido, la presión sobre el mercado residencial ha sido, en términos generales, mucho menor. Esto ayuda a entender por qué el comportamiento de los precios de la vivienda ha sido tan diferente entre territorios. No obstante, el crecimiento demográfico por sí solo no explica el encarecimiento de la vivienda: una mayor población supone una mayor demanda potencial, pero el efecto sobre los precios dependerá de la capacidad de la oferta para responder a ese aumento de la demanda. Además, cuando analizamos únicamente incrementos nominales de precios, debemos tener en cuenta la depreciación de la moneda en que son expresados. Observamos comunidades donde apenas ha aumentado la población y aún así, incrementa, aunque de forma mucho más ligera que otras, su precio. Esto se debe en mayor medida, podemos inferir, como digo, a una depreciación del euro que a un incremento de la escasez relativa. Por otro lado, dentro de una misma comunidad donde no ha incrementado la población en agregado, puede haber crecido (y así lo ha hecho en muchas comunidades) en ciertas ciudades como la capital u otras ciudades turísticas. Luego, debemos tener cuidado con aseveraciones tales como: “La población en Extremadura se ha reducido, pero el precio de la vivienda en Badajoz y Cáceres, ha subido”. Como es lógico, puede haberse reducido la población en Extremadura, pero incrementado en Cáceres o Badajoz (no es un dato, simplemente un ejercicio de comprensión.)

Por tanto, el dato demográfico constituye una pieza fundamental para entender las diferencias territoriales del mercado inmobiliario, pero no es suficiente para explicar por sí mismo la evolución de los precios. Evidente es que un incremento de la población no supone en absoluto un problema, ni mucho menos es causa inequívoca del incremento del precio de la vivienda. Lo que debe entenderse en este apartado es que para que el precio de un bien crezca de forma sistemática, la demanda tiene que superar a la oferta, ya sea por un incremento de la primera, por una reducción de la segunda o por ambas. Y la evolución demográfica nos invita a concluir que la demanda potencial de vivienda en muchas ciudades, ha aumentado. Veamos qué ha ocurrido en el lado de la oferta.

Oferta.

Gráfico 2 : nº de viviendas iniciadas 2007-2025 (Pulsar en el título para ver gráfico)

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Visados de dirección de obra de los Colegios Oficiales de Arquitectos Técnicos (COAT).

Como puede observarse, el número de viviendas iniciadas en España alcanzó niveles extraordinariamente elevados durante los años previos a la crisis financiera, especialmente en 2007, para posteriormente experimentar una fuerte contracción a partir de 2008 y, de forma más acusada, durante los años siguientes. No obstante, no resulta adecuado tomar los años 2007, 2008, 2009 y los inmediatamente anteriores como referencia para analizar la situación actual de la vivienda en España. Durante este periodo tuvo lugar una burbuja inmobiliaria asociada a una expansión artificial del crédito y a una generalización de malas inversiones en el sector de la construcción. La construcción de grandes urbanizaciones, especialmente en zonas costeras, que posteriormente quedaron parcial o totalmente abandonadas, constituye un ejemplo de las inversiones inducidas por las distorsiones propias de la fase expansiva del ciclo económico. Luego deben ser prudentes quienes realicen un análisis sobre esta cuestión sin tener formación en teoría del ciclo económico.

Una vez superado este periodo, se observa que el número de viviendas iniciadas comienza a recuperarse progresivamente, especialmente a partir de 2016-2017. Sin embargo, aunque el crecimiento de la actividad constructora ha sido positivo (de forma moderada) desde esa fecha, claramente ha sido insuficiente en relación con la evolución de la demanda. De hecho, el propio Banco de España estima que entre 2021 y 2025 se habría generado un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas, como consecuencia de que la creación de nuevos hogares ha superado la construcción residencial. Esta estimación puede consultarse en la metodología empleada por la institución, aunque el fenómeno resulta intuitivo si se considera conjuntamente la reducción del tamaño medio de los hogares, el crecimiento de la población y la evolución del número de viviendas terminadas. Al mismo tiempo, el número de viviendas iniciadas ha aumentado, pero no lo ha hecho en una magnitud suficiente como para compensar el desequilibrio acumulado entre la demanda y la oferta.

Lo que debemos preguntarnos, por tanto, es por qué la oferta de vivienda no está reaccionando con mayor intensidad ante el fuerte incremento de su precio. Desde una perspectiva económica, resulta difícil explicar que un aumento tan significativo y sostenido del precio de un bien no genere una respuesta “proporcional” por parte de sus oferentes. El hecho de que la producción de viviendas requiera un periodo de tiempo considerable no constituye, por sí mismo, una explicación suficiente: precisamente por ello estamos analizando las viviendas iniciadas, es decir, la decisión de comenzar nuevos proyectos de construcción ante las condiciones existentes en el mercado. En otros sectores, incrementos significativos de la demanda han generado respuestas de la oferta incluso cuando la producción requiere periodos prolongados. El transporte aéreo ofrece un ejemplo ilustrativo: ante un aumento sostenido de la demanda, las aerolíneas incrementan su capacidad y los fabricantes aumentan la producción de aeronaves, pese a que su fabricación requiere años. Por tanto, debemos profundizar en qué factores están impidiendo que la oferta residencial responda de forma más intensa en un contexto caracterizado por precios de la vivienda excepcionalmente elevados.

¿Qué frena la oferta?

Llegados a este punto, podemos responder a la pregunta planteada anteriormente: ¿qué factores están impidiendo que la oferta residencial responda con mayor intensidad al incremento de la demanda y de los precios? La respuesta no parece encontrarse en una ausencia de incentivos económicos para construir, sino, precisamente, en las numerosas restricciones que dificultan que dichos incentivos puedan materializarse en nueva oferta. Entre ellas destacan las restricciones sobre el suelo edificable y el propio proceso administrativo necesario para transformarlo en suelo apto para la construcción. La creación de suelo urbanizable depende de procedimientos administrativos y de inversiones cuya celeridad y certidumbre afectan directamente a la rentabilidad esperada de los proyectos, pudiendo ralentizar la oferta residencial. Asimismo, los trámites para la calificación del suelo y las licencias de obra nueva superan, según señalan Calvo, Torres y Caniego en “Radiografía del mercado de la vivienda en España” los catorce meses de media.

A esta restricción se añaden los costes que recaen sobre la actividad constructora. La fiscalidad asociada al proceso de construcción y adquisición de vivienda reduce el margen disponible para el promotor y eleva el coste final de los proyectos. Muchos asesores fiscales sitúan, en términos medios, que la cuestión impositiva supone entre un 20% y 30% del precio final de la vivienda. Del mismo modo, el incremento de los costes de construcción constituye una restricción adicional: el estudio señala que los costes de los materiales aumentaron cerca de un 30 % entre 2019 y 2023 (algo que puede explicarse a la luz de la teoría de la imputación de Carl Menger), mientras que el coste laboral por trabajador se incrementó un 11,2 % durante el mismo periodo.

Otro elemento relevante es la regulación de la edificabilidad. Las limitaciones sobre la altura de los edificios pueden impedir que el suelo disponible sea utilizado de manera eficiente, especialmente en aquellas zonas donde existe una elevada concentración de demanda. Esto dificulta aprovechar las denominadas economías de escala, es decir, la reducción del coste medio de producción que puede obtenerse cuando determinados costes se distribuyen entre un mayor número de unidades producidas. En el sector inmobiliario, determinadas restricciones a la densidad o a la altura pueden impedir que un mismo proyecto distribuya sus costes fijos entre un mayor número de viviendas, reduciendo así su rentabilidad potencial y desincentivando determinados proyectos de construcción.

Por tanto, décadas de acumulación de regulación han dado sus frutos y su ineficiencia ha quedado expuesta ante un incremento histórico de población y de demanda de vivienda. Sin embargo, sigue poniéndose el foco en cuestiones que no son causa de este problema. Lo que la ciencia económica nos faculta para interpretar, se ha sido tornado en un debate ideológico o casi personal, donde cada quien busca defender el argumentario acuñado por sus referentes políticos, aunque ni ellos, ni estos referentes conozcan las leyes y conceptos más básicos de la materia de la que hablan. Esto, de seguir siendo así, nos llevará a continuar agravando el problema.

Conviene delimitar el alcance de este ensayo. Lo expuesto hasta aquí no constituye un estudio empírico exhaustivo sobre el problema de la vivienda en España. El objetivo de este trabajo ha sido, en primer lugar, proporcionar al lector determinadas herramientas de teoría económica que permitan comprender el funcionamiento de los precios, los incentivos y la interacción entre oferta y demanda, así como cuestionar algunas de las explicaciones más extendidas que no resultan compatibles con dichos principios. Una vez establecidos estos fundamentos, se ha tratado de mostrar, de forma necesariamente más breve, que el mercado español presenta un problema real de insuficiencia de oferta y que existen determinadas restricciones que pueden contribuir a explicar su escasa capacidad de respuesta.

Para un análisis empírico más profundo de estas cuestiones, resulta recomendable acudir a trabajos específicamente dedicados al estudio del mercado inmobiliario español, entre ellos, el mencionado: Radiografía del mercado de la vivienda en España, de Santiago Calvo, José Torres y Marta Caniego, así como a los diferentes análisis publicados por el Banco de España.

En definitiva, el propósito de este ensayo no ha sido ofrecer una estimación econométrica de cada una de las causas que explican el encarecimiento de la vivienda, sino mostrar que, ante un incremento tan acusado de los precios y una demanda que continúa creciendo, la reducida respuesta de la oferta exige una explicación adicional. Si los mecanismos ordinarios de mercado generan incentivos para incrementar la producción y, sin embargo, dicha producción no aumenta en la magnitud esperable, debemos preguntarnos qué elementos están interfiriendo en ese proceso. La evidencia disponible apunta a numerosas restricciones del lado de la oferta. Analizarlas y cuantificar su importancia relativa constituye, por tanto, una cuestión distinta y mucho más amplia que queda fuera del alcance de este ensayo.

Diego Morera