El paradójico ataque al mercado libre.

Uno de los argumentos más repetidos para justificar la intervención estatal en el mercado de la vivienda es que «el mercado no se regula solo». Bajo este paraguas se amparan propuestas como los controles de alquileres, las limitaciones a la propiedad privada, las restricciones a determinados usos de la vivienda o la construcción masiva de vivienda pública.

La idea de fondo es siempre la misma: la vivienda sería un bien especial, diferente al resto, y por ello no estaría sujeta a los principios económicos que sí operan en otros mercados. Según esta visión, la oferta y la demanda pueden explicar lo que ocurre con los automóviles, los teléfonos móviles o los alimentos, pero no con la vivienda.

Sin embargo, esta afirmación parte de un error fundamental. Que un bien tenga características particulares no significa que deje de obedecer las leyes económicas básicas.

La vivienda es un bien económico. Es decir, un bien escaso respecto a los fines que los individuos desean satisfacer. Si una persona ocupa una vivienda determinada, otra no puede ocupar simultáneamente esa misma vivienda. Precisamente porque existe escasez surge la necesidad de asignar recursos, y precisamente por eso existe la economía.

La vivienda, por tanto, no escapa a principios tan elementales como que, manteniéndose constantes el resto de factores, un aumento de la demanda tenderá a elevar los precios y un aumento de la oferta tenderá a reducirlos. Estos principios no dejan de ser válidos porque estemos hablando de viviendas en lugar de cualquier otro bien.

Frecuentemente se responde que la vivienda no es comparable con otros bienes porque constituye una necesidad básica o incluso un derecho. Pero esta observación, aunque pueda ser cierta desde un punto de vista moral o político, no altera en absoluto la realidad económica.

La alimentación también es una necesidad básica. El agua potable también es una necesidad básica. La ropa, la energía o los medicamentos son bienes de enorme importancia para la vida humana. Sin embargo, nadie sostiene seriamente que por ello deban dejar de obedecer las leyes de la oferta y la demanda.

Calificar algo como un derecho no hace desaparecer los costes necesarios para producirlo. Una vivienda requiere suelo, materiales, mano de obra, financiación, transporte, planificación y tiempo. Ninguno de estos recursos aparece por arte de magia. Alguien debe aportarlos y alguien debe asumir su coste.

Por ello, el debate relevante no es si la vivienda es importante. Evidentemente lo es. La cuestión es qué sistema permite producir más viviendas y hacerlas más accesibles para un mayor número de personas.

Y aquí aparece una contradicción habitual en el discurso intervencionista.

Con frecuencia se afirma que los precios son elevados porque los propietarios, promotores o fondos de inversión aprovechan que la vivienda es un bien básico para cobrar precios abusivos. Según esta explicación, existiría algún tipo de poder que les permite imponer precios artificialmente altos a la población.

Pero este argumento contiene una admisión implícita extraordinariamente importante.

Para que un grupo de oferentes pueda mantener precios persistentemente elevados, debe existir algún mecanismo que impida la entrada de nuevos competidores.

Si los beneficios en un sector son excepcionalmente altos y cualquier empresario puede entrar libremente a competir, aparecerán nuevos oferentes atraídos por esa oportunidad. Al aumentar la oferta, la competencia presionará los precios a la baja.

De hecho, este es exactamente el mecanismo que los críticos del mercado están describiendo sin darse cuenta. Cuando afirman que existe una especie de «complot» de propietarios o promotores para mantener precios elevados, están reconociendo implícitamente que la oferta no puede expandirse con normalidad.

En otras palabras, su propia crítica revela dónde se encuentra el verdadero problema.

Muchos responderán que el suelo es limitado y que, por tanto, la comparación con otros mercados no resulta válida.

Es cierto que el suelo de una ubicación concreta es un recurso escaso. Nadie lo niega. Sin embargo, de ello no se deduce que la oferta de vivienda sea fija o incapaz de crecer.

La construcción en altura permite multiplicar el número de viviendas disponibles sobre una misma superficie. Además, en las inmediaciones de la mayoría de las ciudades existen amplias zonas susceptibles de desarrollo urbano si las infraestructuras de transporte permiten conectar eficazmente esas áreas con los principales núcleos de actividad económica.

La escasez física del suelo existe, pero no explica por sí sola la magnitud de los problemas actuales de acceso a la vivienda. Si así fuera, observaríamos situaciones similares en cualquier lugar donde el suelo fuese limitado, independientemente de su marco regulatorio.

La realidad es que el mercado de la vivienda actual se encuentra muy lejos de parecerse a un mercado libre.

Cuando aumenta la demanda de cualquier bien, los empresarios intentan aprovechar la oportunidad produciendo más. Sin embargo, en la vivienda este proceso se encuentra severamente obstaculizado.

Entre las principales barreras destacan la elevada carga fiscal asociada a la promoción y adquisición de viviendas, los largos procesos administrativos para obtener licencias y permisos, y las restricciones urbanísticas que limitan tanto el suelo edificable como la densidad de construcción permitida.

Diversos estudios elaborados por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) sitúan la carga tributaria total asociada a una vivienda nueva en porcentajes que pueden superar el 20 % del precio final. A ello se suman procedimientos burocráticos que en numerosas ocasiones prolongan durante años el inicio de nuevos proyectos y normativas urbanísticas que restringen artificialmente la capacidad de construir allí donde existe demanda.

El resultado es previsible: la oferta responde con lentitud o directamente no responde.

Y cuando la oferta no puede reaccionar ante un aumento de la demanda, los precios suben.

Lo verdaderamente paradójico es lo que ocurre después.

Tras décadas imponiendo obstáculos que dificultan la construcción de nuevas viviendas, aparecen quienes señalan los altos precios como prueba de que «el mercado ha fracasado». Acto seguido proponen nuevas intervenciones para corregir los problemas generados por las intervenciones anteriores.

Es un razonamiento circular.

Imaginemos una rueda que gira libremente. Introducimos una tabla entre los radios para bloquear su movimiento. La rueda comienza a funcionar peor. En lugar de retirar el obstáculo, concluimos que la rueda tiene un defecto inherente y decidimos introducir todavía más tablas para solucionar el problema.

Eso es, en esencia, lo que sucede en gran parte del debate sobre la vivienda.

Los elevados precios no son una demostración de que la oferta y la demanda hayan dejado de funcionar. Son precisamente una demostración de que siguen funcionando. Lo que ocurre es que la oferta se encuentra restringida por una acumulación de barreras que dificultan su expansión.

Y lo más llamativo es que muchos de los argumentos utilizados para atacar al mercado terminan revelando, sin pretenderlo, cuál es el verdadero origen del problema: la imposibilidad de que nuevos oferentes entren libremente a competir y aumenten la oferta disponible.

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