El paradójico ataque al mercado libre.

Atacar una idea y que ese propio ataque deje en evidencia que lo que atacas, es lo correcto.

Esto es lo que pasa con los defensores de la intervención que justifican diversas regulaciones en el mercado de la vivienda, alegando que "el mercado no se regula solo". Este es el paraguas que ampara propuestas como control de precios u otras. Según ellos, hay bienes que se comportan de manera totalmente diferente y que no se rigen por los axiomas de la economía. Es por ello, que "el mercado" no funciona con estos bienes (como si el mercado fuese algo así como una medicina que funciona con determinadas enfermedades, pero no con otras).

Pero esto no funciona así. Hay bienes distintos, por supuesto, ya sea a nivel de producción, venta o "delivery". Sin embargo, esto no los hace ajenos a axiomas y comportamientos comunes de todos los bienes y servicios ofertados en el mercado.

En primer lugar, comprendamos que la vivienda no es un bien distinto. La vivienda es lo que llamamos un "bien económico": Es un bien escaso (si yo tengo una vivienda, tú no puedes tener la misma vivienda). Lo contrario (un "bien no económico") sería, por ejemplo, el aire, no es escaso y por tanto no surge el problema que estudiamos en la economía: El comportamiento de los individuos respecto a recursos escasos. Como todo bien económico, la vivienda, se comporta conforme a axiomas, como por ejemplo: Ceteris Paribus, un aumento de la demanda, aumenta el precio.

Decir que la vivienda es un bien distinto porque es una necesidad básica o un derecho, no la hace más accesible. Es un bien que supone enormes costes y tiempo, y al igual que todos los bienes, nadie va a ofrecerlo gratis. El estado en primer lugar, no tiene capacidad para ofertar toda la vivienda necesaria, y en segundo lugar, no lo hace gratis (lo pagamos con impuestos e inflación). Por tanto, vamos a ceñirnos a la realidad y no a "lo que suena bien". La vivienda es un bien, que aunque tiene muchas peculiaridades, se comporta en términos generales, como otro cualquiera. El agua y el alimento son bienes necesarios y son perfectamente asequibles y hay una rica variedad de tipos y precios. Y no, no son más asequibles porque simplemente "son más fáciles de producir".

Son más asequibles porque, a pesar de operar en mercados intervenidos, digamos gozan de una pequeña libertad que al menos, no limita de fuertemente la oferta. Por tanto no, a pesar de ser un bien necesario (que todos tenemos que consumir si o si), los oferentes no lo aprovechan, forman un complot y suben los precios de sobremanera. Si esto ocurriese, surgiría un nuevo competidor que vendería a precio más bajo y se llevaría una gran cuota de mercado.

Esto es lo que frecuentemente se cree que ocurre con el mercado de la vivienda. Como es un bien básico, los oferentes forman un complot y suben los precios de sobremanera. Este razonamiento, acepta, sin saberlo, que la oferta está completamente limitada: si puede existir un complot (en caso de que existiese) es porque no pueden entrar nuevos oferentes al mercado. Si ofertas a un sobreprecio, entraría otro, que vende más barato y se llevaría la demanda.

Muchos podrían argumentar que el suelo de una ciudad es limitado. No es lo mismo entrar al mercado de la construcción de vivienda, donde existe una restricción física de espacio, que vender productos como pan, que se pueden ofrecer prácticamente desde cualquier lugar sin ese tipo de limitación física.

En el caso de una ciudad concreta, el suelo es efectivamente limitado, aunque construir en altura atenúa esta restricción. Además, en las inmediaciones de la mayoría de las ciudades suele existir espacio disponible para nuevas construcciones, especialmente si se acompaña de una inversión en transporte que conecte eficientemente estas zonas con el centro urbano.

Por tanto, aunque el suelo no sea ilimitado, el comportamiento previamente descrito sigue siendo válido

Que el mercado sea más libre, hace posible que disfrutemos mayor variedad de formatos, gamas y precios. Y es la competencia sin barreras de entrada impuestas, la que hace que los bienes sean accesibles. Pero claro, a día de hoy la vivienda no es accesible. ¿Por qué no es accesible? Si cuando hay exceso de demanda y sube el precio, entran nuevos competidores y bajan este precio (salvo en casos muy específicos).

Porque, como mencionamos, la vivienda no se asemeja siquiera a un mercado libre. Cuando un bien sube de precio debido a una alta demanda, normalmente entran nuevos competidores para aprovechar esa oportunidad. Sin embargo, esto no ocurre con la misma facilidad en el mercado de la vivienda. No pueden entrar nuevos oferentes a aliviar ese precio de mercado principalmente por tres razones:

La carga impositiva (diversos estudios realizados a través del Consejo General de Economistas, mediante el Registro de Economistas Asesores Fiscales —REAF—, sitúan la carga fiscal total asociada a la promoción y adquisición de vivienda entre el 20 % y el 25 % del precio final), la obtención de licencias (permisos y trámites administrativos que pueden demorarse incluso años) y la regulación del suelo (limitaciones en la disponibilidad de suelo edificable y en la altura de construcción que provocan que zonas potencialmente urbanizables no lo sean o tarden largos periodos en serlo).

Todo ello, hace que la construcción de edificios y promoción inmobiliaria se haya convertido en los últimos años en una actividad no rentable. Todas estas trabas y limitaciones impiden que entren nuevos competidores al mercado a tratar de "quedarse con un trozo del pastel" y a de manera colateral, aliviar los precios.

Y es cuando llegamos a esta situación, tras distorsionar el comportamiento del mercado, cuando llegan los intervencionistas a justificar más intervenciones "porque el mercado no se regula bien". Es como si metemos tablas de madera en una rueda, decimos que esta rueda no funciona bien y que por tanto, tenemos que seguir introduciendo tablas en la rueda para que esta gire bien. 

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